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商品房合同解除后买受人协同注销义务的认定

来源:茂名专业律师  作者:未知  时间:2014-05-27 09:19:29

 

  商品房买卖合同解除后,房管部门要求须对登记的备案进行注销,从双方申请到合同注销,买受人负协同注销登记义务。买受人协同注销登记义务的认定,对合同义务理论和审判实践意义重大。

  有这样一个案例:2008年9月15日,某房产公司与郭某解除《商品房买卖合同》。《成都市商品房买卖合同登记备案管理办法》(以下简称(《管理办法》)第十三条规定,买卖双方依约解除或终止履行已登记备案的商品房买卖合同的,双方应当向具体负责商品房买卖合同登记备案注销的单位提出商品房预售合同登记备案注销申请。2009年3月26日,某房产公司将郭某诉至法院,要求郭某承担履行协同注销登记义务,并按房屋总价款万分之三向出卖人支付逾期履行违约金和损害赔偿金。

  对于买受人的协同注销登记义务主要有三种见解。

  广义的附随义务说:房屋买卖合同协商解除后,依据诚实信用原则,买受人一方仍负有协助开发商注销登记的义务。附随义务贯穿合同始终,买受人的协同注销登记义务是在合同关系相对终止以后的附随义务。

  后合同义务说(狭义附随义务说)及法定义务说:狭义的附随义务只限于合同履行过程中,因此区别于后合同义务。双方当事人解除合同后,债权债务关系消灭,按照诚实信用原则的要求,买受人履行的法定义务。

  不真正义务说:买受人的协同注销登记义务并不是因为债权债务关系产生的,买受人的协同注销登记义务是为了减少开发商的利益损失。

  上述观点,应赞成广义的附随义务说。首先,附随义务不限于合同履行中。依据诚实信用原则产生,附随义务贯穿合同发展过程,包括了先合同义务(合同法第42 至43条),后合同义务(合同法第92条)和履行中的附随义务(合同法第60条)。其次,广义上的附随义务说不存在直接效果说与折衷说并的对立,也符合解释学的观点。合同解除采直接效果说(德国和我国台湾地区的通说理论),合同权利义务关系并不当然绝对消灭,因为合同解除仅是主给付义务的消灭,而附随义务依然存在。采合同解除折衷说也认为合同解除后合同并不当然消灭。按照解释学(文义解释)的观点,“合同权利义务的终止”应当理解为合同关系的相对消灭,仅是给付义务的消灭而不包括因诚实信用而产生的其他义务,其他义务也就是后合同义务,只有后合同义务履行完毕才导致合同关系绝对终止的法效。再者,广义的附随义务说与法定义务是一致的。买受人的协同注销登记义务是买卖合同相对终止以后,买受人所负担的法定义务,后合同义务按照合同法第92条的规定本身就是法定义务。再次,广义的附随义务说与依照“交易习惯”进行履行不冲突。虽然买受人的协同注销登记义务是由法律规定,但与买卖合同中的交易习惯并不产生冲突。最后,买受人的协同注销登记义务不符合不真正义务的内涵。买受人违反协同注销登记义务,并不会遭受权利减损的不利益,买受人的协同注销登记义务与合同法中典型的减损义务(《合同法》第119条)与责问义务(《合同法》第157—158条)存在显著的差异。

  买受人的协同注销登记义务的履行也须依照合同履行的一般原则,除了《合同法》第60条规定的全面履行和诚实信用履行原则,尤其要强调协作履行原则。

  买受人的协同注销登记义务并不是单方要求买受人履行其附随义务,而需要房地产开发商予以协助。协作履行原则要求当事人不仅适当履行自己的合同债务,而且应基于诚实信用原则要求对方当事人协助履行其履行债务。具体说来,房地产开发商的协助履行主要有两个方面:一是为买受人提供方便,创造条件;二是因故不能履行或不能完全履行时,应采取措施避免或减少损失。

  为买受人提供方便,创造条件具体包括:(1)按照《管理办法》的规定在时限内与买受人一同提出申请并完成注销登记;(2)与买受人准备注销登记所需要的材料(《管理办法》第14条),准备条件,对买受人所需要的必备的材料提供帮助;(3)申请商品房买卖合同登记备案注销中,属于房地产开发企业因借贷、融资等原因的,双方应当提供情况说明及信息真实承诺书、融资(借贷)协议及融资(借贷)解除协议等材料(《管理办法》第16条)。

  房地产开发企业因故不能与买受人同时提出申请时,在满足单方提出申请的情况下应协助买受人完成申请并注销;或不能提供必要的材料时,应尽量通过其他方式进行协助买受人,以减少其损失。

  案例中,对附随义务的不履行没有构成根本违约,因此不能要求郭某承担违约责任。法院在审理时还注意到某房产公司没有充分的证据证明郭某怠于履行协同注销登记义务,因此判决驳回其诉求,并要求郭某尽快协助开发商完成注销登记。

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